Achat en VEFA : voici tout ce que vous devez savoir !

L'achat immobilier est un terme assez vaste qui désigne, en réalité, différentes formes de transactions. Parmi elles : la VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement. Alors, de quoi s'agit-il ? Quels sont les avantages de cette acquisition immobilière sur plan ? Explications.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La VEFA est un contrat d'acquisition qui permet d'acheter un logement sur plan, qu'il s'agisse d'un appartement issu d'un programme immobilier neuf, d'une maison individuelle ou d'une maison en copropriété.

Dans la plupart des cas, lorsque l'acquéreur signe un contrat VEFA, il réserve un bien en état futur d'achèvement, dont le chantier n'a pas encore débuté. Autrement dit, il ne signe pas immédiatement un titre de propriété, mais plutôt un engagement mutuel par lequel l'acheteur s'engage à devenir propriétaire et par lequel le promoteur s'engage à livrer un bien conforme au descriptif initial. Plus concrètement, l'acheteur ne devient propriétaire du bien qu'au fil de sa construction.

Quels sont les frais de notaire lors d'un achat en VEFA ?

Comme tout achat immobilier, l'acquisition en VEFA est soumise à des frais de notaire, payable par l'acheteur. Lors de l'achat d'un bien ancien, c'est-à-dire déjà existant, les frais de notaire sont de l'ordre de 7 à 8 % du prix du logement.

Pour un achat à VEFA, ils sont réduits à 2 à 3 %. Il s'agit donc d'une véritable aubaine pour économiser sur ce poste de dépenses.
Généralement, les frais de notaire sont payés avant la signature de l'acte définitif. Les fonds doivent être sur le compte de l'Office notarial avant le rendez-vous de l'acte authentique.

Même si les frais de notaire en VEFA sont réduits, ils constituent une dépense importante, que l'acheteur doit absolument penser à intégrer dans son calcul d'enveloppe immobilière. En effet, les banques en tiennent systématiquement compte lors de l'établissement d'un prêt immobilier.

Quelles sont les différentes étapes d'une acquisition immobilière en VEFA ?

Comme pour tout achat, la finalisation d'un projet en VEFA requiert quelques démarches administratives.

La signature du contrat

Dans un premier temps, les deux parties doivent sceller leurs engagements par la signature d'un contrat de réservation. Ce document permet à l'acheteur de réserver son bien immobilier sur plan, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie au constructeur. À cet instant, les conditions de vente du logement neuf et son descriptif sont clairement établis. Le montant du dépôt de garantie, quant à lui, est strictement encadré par la loi. Il est de 5 % du prix de vente prévisionnelle lorsque le contrat de réservation est établi pour moins d'un an. Il est de 2 % maximum si le contrat est fixé à une durée de deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le promoteur.

Le financement de l'acquisition

Dès la signature du contrat, l'acheteur doit préparer l'obtention de son prêt bancaire. Après étude du dossier, l'organisme de crédit fournit une offre préalable à l'emprunteur. La conclusion du financement doit intervenir dans un délai de quatre mois, sans quoi cette offre initiale est considérée comme caduque.

La signature de l'acte authentique

Une fois que le financement est obtenu, la signature de l'acte authentique peut avoir lieu. Celle-ci est réalisée chez le notaire. Le document établi contient toutes les conditions de vente, la description du logement ainsi que les sommes à verser aux différentes étapes de la construction.
Comme pour une acquisition dans l'ancien, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 11 jours à compter de la réception du courrier en recommandé avec AR contenant son contrat de réservation.

Les appels de fonds

Au fur et à mesure de l'avancement du chantier, l'acquéreur est tenu de verser certaines sommes au constructeur. Là encore, le déblocage des fonds est réglementé par le Code de la construction :
- Jusqu’à 35 % lorsque les fondations sont terminées ;
- Jusqu’à 70 % pour la mise hors d'eau du bien ;
- Jusqu’à 95 % à l'achèvement des travaux ;
- 100 % à la livraison du bien immobilier.

La livraison du bien

Lorsque les travaux sont terminés, l'acheteur et le promoteur font une visite détaillée du logement. Un état des lieux est alors signé par les deux parties. En effet, tous les vices constatés doivent être écrits dans le procès-verbal de livraison. À compter de cette visite, l'acheteur dispose encore d'un mois supplémentaire pour communiquer d'éventuelles réserves par courrier recommandé.

Que contient le contrat de vente en VEFA ?

Parce l’acquisition en VEFA est une pratique très réglementée, la législation encadre également le contenu du contrat de réservation. Celui-ci doit comporter trois blocs distincts concernant les cosignataires, le logement et la vente.

Les informations concernant les deux parties du contrat

Le contrat de vente en VEFA doit clairement indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acheteur. Le promoteur doit également fournir une garantie financière de remboursement ou une garantie financière d'achèvement des travaux. Il s'agit d'une sûreté en cas de défaillance financière rendant impossible l'achèvement des travaux.

Les informations concernant le logement

Le contrat doit stipuler l'adresse du futur logement ainsi que son descriptif avec des plans côtés. Les surfaces de chaque pièce doivent être spécifiées, tout comme les équipements inclus, les matériaux utilisés et la situation du bien au sein de l'ensemble du programme immobilier. Le règlement de la copropriété ou du lotissement doit également être fourni, au même titre que l'attestation d'assurance dommages ouvrage du promoteur.

Les informations concernant la vente

Enfin, le contrat VEFA doit également indiquer le délai de livraison du logement et les éventuelles pénalités de retard, le prix de la vente, les conditions d'échelonnement selon l'avancée des travaux, les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et les conditions d'exercice du droit de rétractation.

Quels sont les avantages de l'acquisition en VEFA ?

Une acquisition en VEFA peut permettre à l'acheteur de profiter de nombreux avantages. Parmi eux :

Le confort d'un logement neuf, construit selon les dernières normes environnementales, et donc plus économe en énergie ;
La création d'un logement sur-mesure, totalement personnalisé ;
Des frais de notaire considérablement réduit par rapport à une acquisition dans l'ancien ;
L’obtention éventuelle d’un prêt à taux zéro ;
La possibilité de profiter du dispositif de défiscalisation Pinel si l'achat immobilier est destiné à la location.