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L'immobilier neuf sans Pinel : Des solutions pour chaque profil d'investisseur

Le dispositif Pinel, qui a longtemps permis aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en achetant des logements neufs destinés à la location, est arrivé à son terme. Pour autant, l’immobilier neuf reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine. Alors, quelles alternatives s’offrent aux acheteurs souhaitant investir dans l’immobilier neuf ? Voici un tour d’horizon des dispositifs et options encore disponibles.

1. L’investissement en location nue pour plus de flexibilité

Investir dans un logement neuf en location nue reste une option intéressante pour les acheteurs cherchant à se constituer un patrimoine sans forcément s’engager dans un dispositif fiscal particulier. Avec cette stratégie :

Flexibilité dans la fixation des loyers : Vous n’êtes pas contraint par des plafonds de loyers comme avec le dispositif Pinel.
Optimisation des revenus fonciers : 2 régimes : micro-foncier ou réel, les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, gestion locative) sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition sur ces derniers.
Long terme patrimonial : C’est une stratégie idéale pour les investisseurs privilégiant un rendement stable et la valorisation du bien dans le temps.

2. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une alternative attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Avantages fiscaux : Les loyers peuvent être garanties. Les revenus tirés de la location meublée relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permettant une déduction plus large des charges qu’en location nue. Vous pouvez également amortir le bien.
Flexibilité dans le choix du bien : Résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) ou logements classiques.
Transmission facilitée : Le statut LMNP permet d’anticiper la transmission du patrimoine grâce à une fiscalité allégée.

3. La SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier neuf est une solution judicieuse pour les investisseurs souhaitant mutualiser leur patrimoine.

Gestion à plusieurs : Idéal pour les projets familiaux ou entre associés.
Optimisation fiscale : La SCI permet de choisir l’imposition sur les sociétés (IS), offrant ainsi une meilleure maîtrise des bénéfices imposables.
Souplesse successorale : La SCI facilite la transmission du patrimoine grâce à la répartition des parts sociales.
Adapté au neuf : En investissant dans un programme immobilier neuf, la SCI bénéficie des mêmes avantages que les particuliers (frais de notaire réduits, garanties constructeur, etc.).

4. Le dispositif Malraux

Bien que moins connu, le dispositif Malraux reste une option séduisante pour les investisseurs souhaitant conjuguer investissement locatif et préservation du patrimoine architectural.

Réduction d’impôt : Ce dispositif offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des travaux réalisés sur des biens situés en secteurs sauvegardés ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
Adapté au neuf dans l’ancien : Ce dispositif peut être envisagé dans des programmes de réhabilitation éligibles.
Rentabilité sur le long terme : En plus de l’avantage fiscal, ces biens gagnent souvent en valeur patrimoniale.

Conclusion : Diversifiez vos options pour investir dans l'immobilier neuf

La fin du dispositif Pinel ne signifie pas la fin des opportunités dans l’immobilier neuf. Entre l’investissement en location nue, le LMNP, la SCI et le dispositif Malraux, de nombreuses solutions permettent de concilier rentabilité et fiscalité. Il est essentiel de bien analyser vos objectifs patrimoniaux et fiscaux avant de choisir l’option la plus adaptée. Chez ONENEUF, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet immobilier et vous aider à faire le meilleur choix.

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Fait par Benoit SIMON le 17/01/2025