Investir en Loi PINEL dans le neuf

Le dispositif PINEL consiste à investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA, situé dans une zone géographique déterminée, dans le but de le mettre en location. La location doit être à usage d'habitation principale.

Ce dispositif donne droit à une réduction d'impôts calculée sur le prix d'achat du logement neuf.

L'investisseur souhaitant bénéficier du dispositif PINEL doit s'engager à mettre en location nue son bien pendant une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le montant du taux de réduction d'impôt pour l'année 2023 s'élève à :

• 10,5 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 6 ans
• 15 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 9 ans
• 17,5 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 12 ans

La réduction d'impôt PINEL est soumise à un plafonnement :

• Le montant de l'investissement est limité à 300 000 € par an et à 5 500 € / m² dans la limite d'achat de deux logements par an.
• Le plafonnement global des niches fiscales est de 10 000 € par an.

Pour bénéficier de cette réduction il est impératif de respecter une durée de location (6 ans, 9 ans, ou 12 ans) ainsi que sa date de prise d'effet qui doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Afin de bénéficier de l'avantage fiscal nommé Loi PINEL, il est nécessaire de respecter les obligations suivantes :

• Le logement doit se situer dans un habitat collectif et être loué à usage d'habitation principal.
• Le logement doit être acheté en VEFA, neuf ou réhabilité.
• La construction du logement doit avoir lieu dans une zone où est présent une disparité entre l'offre et la demande.
• L'immeuble doit être érigé en respect des normes de performance énergétique et thermique en vigueur.
• L'engagement sur la durée de location doit être respecté.
• Le loyer et les revenus des locataires doivent être plafonnés.

Sous le dispositif PINEL, la location d'un logement est soumise à certaines conditions. En effet, le loyer est obligatoirement plafonné et révisé chaque année en fonction de l'indice de référence (IRL).

Le plafond du loyer est fixé annuellement par décret selon la zone où est situé le bien :

• En zone A Bis : 17,62 € / m²
• En zone A : 13,09 € / m²
• En zone B1 : 10,55 € / m²
• En zone B2 : 9,17 € / m²

Une fois le plafond déterminé, on applique un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S) afin d'obtenir le plafond du loyer final.

Il est également important de respecter le plafond de ressources appliqué au locataire. Il est défini selon la zone géographique du bien et la composition de son foyer.

Le dispositif PINEL + a été mis en place cette année. Il consiste à reprendre les mêmes conditions d'éligibilités et les mêmes taux de réduction d'impôt que l'année 2022 :

• 12 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 6 ans
• 18 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 9 ans
• 21 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 12 ans.

Cependant, pour en bénéficier, il faut prendre en compte de nouveaux critères d'éligibilité :

• Le logement doit soit se trouver dans un quartier prioritaire de politique de la ville ou soit bénéficier de performances énergétiques de haute qualité.
• Les normes d'usage et de confort doivent également avoir un certain niveau de qualité qui est déterminé par décret.

Un investissement en loi PINEL doit être déclaré à l'administration fiscale afin de bénéficier de la réduction d'impôt. Pour cela, il faut remplir plusieurs formulaires :

• La première année déclarer son engagement de location en loi PINEL à l'aide du formulaire 2044 EB. Elle renseigne l'ensemble des informations du bien acheté, des caractéristiques de la location ainsi que de la durée de l'engagement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
• Tous les ans, il faut remplir le formulaire 2044 SPE qui sert à déclarer ses revenus fonciers.
• Le formulaire 2042 RICI est également à compléter chaque année. Il vous permet d'obtenir votre réduction d'impôt.

Lors d'un achat en VEFA, l'acquéreur est protégé par différentes garanties avant et après construction :

• La garantie d'achèvement
• La garantie de remboursement
• La garantie de parfait achèvement
• La garantie d'isolation phonique
• La garantie biennale
• La garantie décennale